Kuchnia z salonem w tle przy 117 First Place w Carroll Gardens. (Stefano Ukmar/MIASTO) Idealnie położony na ponadczasowym i spokojnym?Wysadzana drzewami ulica, ta kamienica z lat 30. XX wieku oferuje charakterystyczne miejsce, które można nazwać domem, gruchała na liście 117 First Place w Carroll Gardens, która zadebiutowała w pierwszym tygodniu stycznia. Dołączone zdjęcia podkreślały eleganckie schody domu, drewniane podłogi i przewiewne sufity – wszystkie te poszukiwane cechy charakterystyczne Brownstone Brooklyn, z odpowiednią ceną. Jednak jeden szczegół zaskoczyłby kupujących nawet kilka lat temu: aukcja dotyczyła tylko dwóch najwyższych pięter.
Oczywiście nikt nie spodziewa się, że kupi 2 miliony dolarów Cały dom w Carroll Gardens już. Chociaż w tym przypadku nie wystarczyło nawet zabezpieczyć tych dwóch pięter – szybko wybuchła wojna przetargowa, a kilka tygodni później nieruchomość została podpisana za 2,17 miliona dolarów. Szczerze mówiąc, te piętra wychodzą na jedną z najbardziej pożądanych ulic w jednej z najbardziej pożądanych dzielnic dzielnicy (i jednej z najbardziej pożądanych dzielnic szkolnych). Obejmują one również trzy sypialnie, 2,5 łazienki i taras na dachu — spory kawałek, jeśli nie do końca całość ideału kamienicy, w całej jej świetności z podwójnym salonem, kieszonkowymi drzwiami, formalną jadalnią, zakamarkami , ten przesyt przestrzeni, który ma dużą część uroku kamienicy w tak głodnym kosmosie mieście, jak Nowy Jork. 117 First Place, gdzie niedawna sprzedaż mieszkań przekroczyła 2 miliony dolarów. (Stefano Ukmar/MIASTO)
Ale z drugiej strony Brooklyn nie jest już tylko zewnętrzną dzielnicą dla mieszkańców Manhattanu szukających większej przestrzeni, ale miejscem docelowym samym w sobie, a przestrzeń w wielu dzielnicach również osiągnęła ceny i premie na poziomie Manhattanu. Mimo to idylla kamienicy zachowuje swój blask – jak podkreśla transakcja na 117 – bez względu na to, czy faktycznie jest się właścicielem całego budynku, czy nie.
Jest wielu ludzi, którzy chcą mieszkać w kamienicy, ale nie stać ich na to lub nie chcą zajmować się całą sprawą, wyjaśnił Terry Naini z Town Residential, który miał wpis na 117 First dupleks, który wyróżniał się tym, że był jednym z większych plasterków.
Każde duże mieszkanie w kamienicy sprzedaje się z premią, powiedziała pani Naini; w zeszłym roku sprzedała za 2,4 miliona dolarów mieszkanie o powierzchni 1900 stóp kwadratowych za 277 President. Kupujący naprawdę zamawiają jednostki z brązowego kamienia, a większych jest niewiele.
Oczywiście obecna moda na co-oping i condo-mieszkanie kamienic jest tylko echem wcześniejszego szaleństwa na Manhattanie, który przeżywał swój rozkwit podczas boomu na rynku nieruchomości w latach 80. i ilustruje to dla całej konkurencji ze strony nowych budowli. , wielu kupujących wolało mieszkanie w eleganckim piaskowcu od surowego pudełka. Wielu nadal to robi: na przykład pojemna spółdzielnia z dwiema sypialniami w kamienicy przy 13 Gramercy Park South prosi obecnie o 4,5 miliona dolarów, w tym upragniony klucz do parku. Chociaż na Brooklynie, gdzie nowe inwestycje są rzadkością, a przetrwanie kamienic jest dobrze ilustrowane, popyt na takie jednostki jest tak duży, że rzadko sprzedaje się je na żądanie, nie mówiąc już o tym poniżej.
***
Ruchliwa, czteropasmowa arteria ograniczonaprzy ulicach wyłożonych płytami winylowymi domów klasy robotniczej, Bushwick Avenue nie jest dokładnie taką sielską okolicą, jaką ludzie wyobrażają sobie, gdy słyszą słowa Brownstone Brooklyn, ale są tam kamienice, a dla tych, którzy szukają tego nieuchwytnego miliona dolarów, jest to pod wieloma względami ciężki przystanek w śnie Brooklyn Brownstone. W dzielnicach, które nie zostały jeszcze gentryfikowane, znajdują się domy szeregowe, ale jak zauważył pośrednik Corcoran Mark Martov, domy klasy robotniczej raczej nie pojawią się z odsłoniętą cegłą i staromodnymi częściami płaszcza z jego wpisu na 1090 Bushwick. nie mówiąc już o okiennicach wewnętrznych lub medalionach sufitowych. 1090 Bushwick Avenue (rekin nieruchomości)
usunięcie obciążenia z raportu kredytowego
I chociaż w 1090 brakuje tych i wielu innych fantazyjnych wiktoriańskich akcentów, które kupujący mogą znaleźć kilka przecznic na zachód, takich jak inkrustowana drewniana podłoga w kamienicy przy Hancock Street, którą właśnie sprzedał pan Martov, zauważył, że Bed-Stuy to teraz poważne pieniądze.
I tak właściciel 1090, O&B Properties, przekształcił budynek w dwa dupleksy o powierzchni około 1000 stóp kwadratowych, każdy ze świeżą mechaniką i eleganckimi nowymi kuchniami, które zamierzał sprzedać jako mieszkania. Kiedy odwiedziliśmy, był w kontrakcie na 1,07 miliona dolarów po wielu wojnach przetargowych, z kupującym wybierając bardziej tradycyjną drogę wynajmu jednej jednostki i mieszkania w drugiej.
Bed-Stuy stało się bardzo drogie i myślę, że wielu klientów czuje, jakby przegapili łódź, nie kupując kamienicy z piaskowca dwa lata temu, powiedział mi przez telefon deweloper z Brooklynu, Avi Tarshish, i dlatego, jak powiedział, rzucił dziesiątki, zanim ceny poszybowały w górę. To jedna z rzeczy, które doprowadziły mnie w tej chwili do posiadania 102 nieruchomości w Bed-Stuy, w tym kamienicy na Lexington i Bedford, która jest przerabiana na mieszkanie.Każdy chce mieć dom z piaskowca.
Mimo to, podczas gdy piaskowiec pozostaje Świętym Graalem, niektórzy kupcy wzdragają się przed perspektywą utrzymania całego domu, zwłaszcza ci przyzwyczajeni do wygód budynku z pełną obsługą na Manhattanie. Może dlatego mieszkania własnościowe sprzedają się znacznie szybciej niż mieszkania jednorodzinne, powiedział broker Douglas Elliman, Alex Maroni, który obsługiwał wiele takich transakcji, w tym 420 Franklin, czteromieszkaniowy apartamentowiec w Bed-Stuy, którego parter, dwa – dwupoziomowy pokój z sypialnią przyniósł zeszłego lata 859 000 dolarów. (Dom w całości został sprzedany za 545 000 USD w 2012 r.)
Na przykład na 181 Park Place, notowaniu pana Maroni w Prospect Heights, gdzie dwa z trzech lokali były w kontrakcie prawie przed wejściem na rynek, powiedział, że nie ma nawet czasu na umieszczenie zdjęć. Jedna z jednostek objętych kontraktem żąda 2,75 miliona dolarów; kiedy cały budynek, nieremontowany, wystawiony w zeszłym roku na 2,99 miliona dolarów, nie było chętnych.
Rzeczywiście, pomysł zmierzenia się z eleganckim wrakiem w biednej dzielnicy nie jest czymś, co przemawia do przeszczepów na Manhattanie tak, jak kiedyś. Nie chcą stoku parku sprzed 30 lat; chcą dzisiejszego Park Slope, bajkowej sceny z kwiatami wiśni i dziećmi jeżdżącymi na skuterach, jak to ujął jeden z brokerów.
*** Wnętrze przy Franklin Avenue 420 w Bed-Stuy.
Kiedy Brooke Safford, pośrednik wCorcoran, wymieniła mieszkanie na drugim piętrze przy 76 MacDonough Street, tuż na wschód od Tompkins Avenue w Bed-Stuy w zeszłym roku, poradziła właścicielom, aby zażądali 599 000 USD, ambitnej ceny za ten obszar, biorąc pod uwagę, że mieszkanie było nieco mniej niż 800 mkw. stóp i miał tylko jedną łazienkę. Ale po tym, jak sprzedał się za 625 000 USD, czyli 810 USD za stopę kwadratową, w wojnie licytacyjnej, została zaatakowana telefonami od programistów zainteresowanych podobnymi konwersjami.
Dla deweloperów atrakcyjność przebudowy kamienic jest oczywista, zwłaszcza w dzielnicach o charakterystycznych cechach, gdzie trudno jest znaleźć tereny pod nowe budowy, a lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego często i tak wykluczają wszystko, co jest wyższe niż kamienica. (Pokaż mi dużo w Park Slope, gdzie możesz postawić trzypiętrowy budynek! zażądał jednego pośrednika, gdy zapytano go o brak mieszkań w okolicy. Pokaż mi to!) 420 Franklin w Bed-Stuy, gdzie zeszłego lata parterowy bliźniak sprzedano za 859 000 dolarów.
Jeden z brokerów zauważył również, że są to również idealne projekty dla mniejszych deweloperów, którzy wymagają większych marż niż podnoszenie rentowności kamienic, ale którzy nie mają kapitału niezbędnego do nowej budowy.
I podczas gdy duża część nabywców Manhattanu pożąda szklistych wieżowców, przynajmniej na razie mieszkania w kamienicy na Brooklynie są uważane za, a nawet bardziej pożądane niż nowe budynki budowlane. W końcu kto przeprowadza się do Park Slope, by mieszkać na nieurodziwej Czwartej Alei?
Jeśli ludzie przeprowadzają się do Park Slope, chcą być w kamienicy przy wysadzanej drzewami ulicy, powiedziała Jody Kriss, współzałożycielka East River Properties, która znana jest z przeprowadzania takich przeróbek, w tym 364 Union Street w Park Slope i zbliżająca się 432 Dziesiąta Ulica.
– Mogę sprzedać balkon na piątym piętrze w Park Slope za coś więcej niż luksusowy budynek na Czwartej Alei, w którym jest siłownia i portier – powiedział pan Kriss. Dodał, że niskie, powszechne opłaty również sprawiają, że takie jednostki są atrakcyjne, biorąc pod uwagę, że zwykle są one w setkach za podstawowe usługi konserwacyjne, a nie za kilka tysięcy w obładowanych udogodnieniami, portierach.
Pan Kriss powiedział, że takie konwersje najlepiej sprawdzają się w przypadku nieruchomości, które raczej nie przyciągną puli nabywców gotowych wydać 6 milionów dolarów lub więcej. Kiedy są ludzie, którzy chcą spędzić więcej niż pięć rodzin razem, przestaje to mieć sens.
Właśnie dlatego takie konwersje najczęściej odbijają się od gentryfikujących dzielnic, słabną, gdy ceny jednorodzinnych domów szeregowych zaczynają osiągać 7 lub 8 milionów dolarów, tak jak ma to miejsce w miejscach takich jak Brooklyn Heights i Cobble Hill. Mianowicie: większość spółdzielni i mieszkań w kamienicach na Manhattanie pochodzi z lat 80. i 90., kiedy ceny wzrosły wystarczająco wysoko, aby stymulować popyt, ale zanim osiągnęły tak wysoki poziom, że wykluczały podział jako rozsądną strategię rozwoju.
To, czy ceny w bardzo poszukiwanych dzielnicach będą nadal rosły w tak szybkim tempie, oczywiście można zgadywać, a przy mniejszych budynkach sprawy mogą się skomplikować: finansowanie może być trudne do zdobycia w małych mieszkaniach i spółdzielniach , a wiele banków nie chce pożyczać na nieruchomości składające się tylko z kilku lokali. A jeden martwy lub trudny sąsiad może przeszkodzić w bardzo potrzebnej naprawie dachu lub kotła, nie mówiąc już o potencjale naprawdę gorzkich debat na temat wystroju korytarza, dobrze znanych wielu członkom zarządu większego spółdzielni. 364 Union Street, projekt East River Properties w Carroll Gardens, który zaspokajał lokalny popyt na mieszkania z trzema sypialniami.
Brokerzy twierdzą jednak, że popyt na takie jednostki prawdopodobnie tylko wzrośnie, choć ceny mogą nie wzrosnąć. Na przykład dupleks na 117 First Place nie jest jedynym, który przekroczył granicę 2 milionów dolarów; w tym tygodniu trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 1555 stóp kwadratowych przy 147 Bergen Street w Boerum Hill trafiło na rynek za 2,095 miliona dolarów, czyli 1347 za stopę kwadratową. Prawdopodobnie przyniesie to lub więcej, chociaż brokerzy twierdzą, że gdy ceny wzrosną powyżej linii 2 milionów dolarów, pula staje się znacznie rzadsza, zwłaszcza że z wyjątkiem deweloperów i płetw, większość domów na Brooklynie ma być wykorzystywana jako główne miejsca zamieszkania. nie pieds-à-terre ultra-bogatych.
Większość Manhattanów zaczyna poszukiwania od szkół, ale wielu z nich zdaje sobie sprawę, że zostały wycenione poza dzielnicami, w których chcą kupować, nawet jeśli chodzi o dwie sypialnie, powiedziała pośrednik Compass Gabriele Sewtz. A kiedy trzy sypialnie są tak ograniczone, że zaczynają zarabiać 1,8 miliona lub 1,9 miliona dolarów, wiele osób mówi: „No cóż, jeśli wydam tyle, chcę mieć ogródek, chcę móc grillować”.
Mimo to większość sielankowego uroku Brooklynu została w ostatnich latach podrasowana zapożyczeniami z tej zatłoczonej wyspy po drugiej stronie rzeki: szterlingów szkół publicznych i Barney's, doskonałej kawy i restauracji, których nie można zarezerwować, więc być może jego mieszkańcy nauczą się przystosować do życia w mieszkaniu – prawdopodobnie najbardziej charakterystycznej cechy Manhattanu – jak również.
A dla tych, którzy nie chcą? Już teraz spoglądają poza te urocze dzielnice bramińskie, w których dominują wysokie na 12 stóp sufity i mahoń, na historyczne enklawy klasy robotniczej, takie jak Windsor Terrace i Kensington, gdzie nadal można kupić dom za 1,5 miliona dolarów, choć może on być w drewnie, cegle. lub — o zgrozo — winyl.
