Spółdzielnie to szkolne stoły obiadowe nowojorskich nieruchomości.Ilustracja autorstwa Phila Wriggleswortha właśnie to napisał na Twitterze
Wz ich reputacją (zasłużoną lub nie) za nieprzejrzystość, ekskluzywność i zamieszanie, spółdzielnie są słynnymi stołami obiadowymi dla gimnazjów w nowojorskich nieruchomościach. I, jak to się dzieje w nawet najlepiej uregulowanych zespołach nastolatków, czasami wystarczy powiedzieć osobie, że nie chcesz już być przyjaciółmi.
Innymi słowy, eksmituj ich. Nie jest łatwo pozbyć się ludzi, powiedział agent Citi Habitats Amer Jan, który przez ostatnie pięć lat służył w zarządzie swojego budynku Kew Gardens. Zabierasz kogoś do domu. Ale czasami trzeba to zrobić.
Wyobraź sobie na przykład, że twój sąsiad z sąsiedztwa jest zbieraczem, który spędza dni na paleniu papierosów przed telewizorem i od czasu do czasu wzniecaniu małych pożarów w domu nieobliczalnymi strugami popiołu. Och, on i jego żona mają plagę pluskiew, która rozprzestrzenia się po całym budynku.
Tak było w przypadku prowadzonej kilka lat temu o radę spółdzielczą Steve'a Wagnera, współzałożyciela i partnera w kancelarii prawnej Wagner Berkow. Przypomniał, że po tym, jak inny mieszkaniec odkrył pluskwy w ich mieszkaniu, do budynku przywieziono psa, który wywęszył pluskwy, aby wykorzenić źródło inwazji.
Ten pies właśnie zaczął robić salta w tył przed mieszkaniem [pary], a kiedy otworzyli drzwi, [pluskwy] były wszędzie, powiedział.
„Nie znam żadnych desek, które tam siedzą i mówią: 2W, nie lubimy ich, idziemy po nich. – powiedział Degenshein, mówiąc o perspektywie nadmiernego zasięgu rady spółdzielczej.
Budynek powiadomił właścicieli o pożarach, hurdycjach i pluskwach, dając im instrukcje, jak zaradzić problemom, powiedział Wagner. Ale po prostu z jakiegoś powodu tego nie zrobili. I tak zarząd wszczął postępowanie sądowe, aby ich wyrzucić. Ostatecznie obie strony wypracowały porozumienie bez wchodzenia na drogę sądową. Para opuściła mieszkanie, a budynek sprzedał ich mieszkanie w ciągu roku.
W innej sprawie eksmisyjnej Wagner pracował, mieszkaniec wydawał się sprzedawać narkotyki ze swojego mieszkania. Drażnił również sąsiadów dymem i głośną muzyką przez całą dobę, a nawet podobno obmacywał mieszkankę, kiedy poszła do niego złożyć skargę. Ale dopiero gdy kobieta stwierdziła, że została zgwałcona w jego mieszkaniu (przez kogoś innego niż właściciel), budynek został przeniesiony do eksmisji.
Ta sprawa również została rozstrzygnięta przed pójściem do sądu, co, jak powiedział Wagner, jest dość typowe w jego doświadczeniu. Kiedy spółdzielnie pozywają akcjonariuszy do sądu, zazwyczaj robią to w ramach tak zwanego postępowania Pullmana, którego nazwa pochodzi od 40 W. 67th Street v. Pulmanowski , orzeczenie sądu z 2003 r., zgodnie z którym spółdzielnie mogą eksmitować lokatorów za niewłaściwe zachowanie.
Jeden przypadek ma obecnie miejsce w budynku mieszkalnym w Midtown South, gdzie rada dyrektorów zwołała nadzwyczajne spotkanie, aby zająć się niewłaściwym zachowaniem jednego z jego mieszkańców. Pełnomocnik zarządu przedstawił prezentację, proponując rozwiązanie umowy najmu własności akcjonariusza, odzyskanie mieszkania i odzyskanie opłat prawnych. Powołując się na zachowanie akcjonariusza jako coraz bardziej niebezpieczne, pełnomocnik pokazał nagranie wideo i dokumenty mailowe email i odtworzył nagranie poczty głosowej jako dowód. Obecny na zgromadzeniu akcjonariusz mógł się bronić, ale ponad 90 procent akcjonariuszy głosowało za eksmisją.
I chociaż nowojorska wiedza o spółdzielniach jest pełna opowieści o drobnych sprzeczkach i konfliktach osobowości, które przeradzają się w pełnowymiarowe wojny o własność, Dale Degenshein, prawnik ds. spółdzielni i mieszkań własnościowych ze Stroock, powiedział, że eksmisje częściej obejmują właśnie takie niestosowne zachowanie.
Nie znam żadnych zarządów, które tam siedzą i mówią: „2W, nie lubimy ich, będziemy ich ścigać” – powiedział Degenshein, mówiąc o perspektywie nadmiernego zasięgu zarządu kooperacji. Osobowości i sposób, w jaki ludzie radzą sobie z problemami z sąsiadami, mogą mieć wpływ na nieoficjalną podstawę, tak jak na wszystko. Czasami pojawiają się zarzuty, że członek zarządu ma osobistą skargę, ale nadal masz dokumenty, których należy przestrzegać, i inne osoby w radzie, które działają jako czeki i równowaga.
Niemniej jednak każda sytuacja, w której mała grupa twoich sąsiadów ma duży wpływ na twój los, dojrzała do zwrotu w stronę konspiracji. Zwłaszcza gdy wydaje się, że dzieje się coś dziwnego.
Agentka BOND New York, Carole Cusani, niedawno pomogła doradzić przyjaciółce, która niespodziewanie odkryła, że została wyrzucona ze swojego budynku. Kwestią sporną był pies kobiety, który kilka lat temu ugryzł innego mieszkańca. Otrzymała ostrzeżenie po tym incydencie, ale nie wydawało się to trwać, a pies ugryzł innego właściciela jakiś czas później.
Po drugim podgryzaniu zarząd budynku powiedział kobiecie, że musi podjąć kroki w celu uzdrowienia sytuacji, powiedział Cusani. Wiązało się to z nałożeniem psu kagańca za każdym razem, gdy byli w miejscach publicznych i zabraniem go do windy usługowej zamiast głównej windy pasażerskiej.
I napisała list, w którym mówi, że się zastosuje, i zaczęła zakładać psu kaganiec i zwozić go windą usługową, powiedział Cusani. Ale mniej więcej miesiąc później, niespodziewanie, dostała list od prawnika spółdzielni, w którym doręczono jej nakaz eksmisji.
List został podpisany przez prezesa zarządu i powiedział, że chcą jej wyjść za jakieś dziesięć dni, powiedziała. Nie mogła tego zrozumieć, ponieważ zrobiła to, o co ją poprosili. Więc zadzwoniła do mnie w kompletnej panice.
Kontaktując się z firmą zarządzającą budynkiem, Cusani i jej przyjaciółka dowiedziały się, że list rzekomo został wysłany przez pomyłkę. W międzyczasie prezes zarządu twierdził, że nie ma wiedzy o postępowaniu, mimo że jego podpis znajduje się na nakazie eksmisji, zauważył Cusani.
Nie wiem, co się stało, powiedziała. Ale w międzyczasie przez pięć dni [jej przyjaciółka] była wrakiem.
JESTwcześniej tego lata The Braganca prowadził pierwszoosobowe konto komika Billa Dawesa, który powiedział, że jego spółdzielnia eksmitowała go za wynajęcie pokoju w jego domu na Airbnb. To, jak powiedział Dawes, pomimo faktu, że aranżacja była legalna zgodnie z miejskim prawem o wielu mieszkaniach i że przestał wynajmować pokój, zanim spółdzielnia wysłała mu zawiadomienie z prośbą o to.
Ogólnie rzecz biorąc, nieautoryzowani podnajem to świetny sposób na wyrzucenie z budynku współpracy.
Według Dawesa, głosowanie za eksmisją było prawie jednogłośne, a jeden z członków zarządu powiedział mu, że nic nie wie o sprawie, ale po prostu chciał „odholować linię”, ponieważ był w trakcie sprzedaży swojej jednostki.
Niektórym uszom relacja Dawesa może brzmieć jak klasyczny przykład budzącej postrach polityki spółdzielni. (Dawes powiedział Obserwatorowi, że obecnie odwołuje się od decyzji w sądzie mieszkaniowym.) W porównaniu, powiedzmy, z handlem narkotykami i podpalaniem, mały biznes poboczny Airbnb wydaje się wystarczająco nieszkodliwy. Ale adwokat Wagner powiedział, że nie był zaskoczony, że zarząd przeniósł się do eksmisji. Przekonywał, że wynajem krótkoterminowy w budynkach mieszkalnych stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa. Nie mają dodatkowych zabezpieczeń przeciwpożarowych, znaków ewakuacyjnych, oświetlenia awaryjnego, które mają hotele.
Ogólnie rzecz biorąc, nieautoryzowani podnajem to świetny sposób na wyrzucenie z budynku współpracy. Kathy Murray z Douglas Elliman powiedziała, że zna kilku klientów, którzy otrzymali listy od swoich zarządów po wynajęciu swoich jednostek bez przechodzenia przez odpowiedni proces. Kuszące jest pójście na skróty, biorąc pod uwagę, że uzyskanie zgody na podnajmowanie spółdzielni może być prawie tak żmudne, jak uzyskanie zgody na zakup.
Musisz złożyć zeznania podatkowe, wyciągi bankowe, osobiste listy referencyjne, profesjonalne listy referencyjne, przeprowadzić rozmowę kwalifikacyjną, wszystko, powiedział Murray.
W rzeczywistości Jan z Citi Habitat powiedział, że eksmisja, której jego budynek dokonał podczas jego pobytu w zarządzie, była spowodowana nieautoryzowanym podnajem. Właściciel wyprowadził się i wynajmował jednostkę, ale zamiast przejść przez standardowy proces składania wniosków, wysłał do zarządu odręcznie napisany list informujący, że niektórzy członkowie rodziny się wprowadzają.
I nie chcieli przeprowadzać wywiadu z zarządem, a nie było aplikacji, więc bez zgody zarządu [ludzie] się wprowadzili, powiedział Jan. Nigdy nie mieliśmy szansy [przeprowadzić wywiadu] z nimi. Nie wiedzieliśmy nawet, czy są rodziną. Podejrzewaliśmy, że nie.
Po tym, jak właściciel ponownie odmówił złożenia odpowiedniego wniosku, budynek pozwał go do sądu i eksmitował.
Inny właściciel okazał się bardziej wymagający, wspomina Jan. Kilka lat temu starsza mieszkanka nielegalnie zainstalowała pralkę w swojej kuchni, co spowodowało problem z pleśnią, który zaostrzył wcześniej istniejącą chorobę układu oddechowego, na którą cierpiała. Przyszła do spółdzielni i zażądała usunięcia problemu pleśni.
Więc powiedzieliśmy: „OK, daj nam dostęp do mieszkania, abyśmy mogli zabrać kogoś, kto usunie pleśń” – powiedział Jan. Ale bojąc się, że znajdą pralkę, odmówiła.
Zamiast tego zadzwoniła do miasta, aby złożyć skargę, a miasto wysłało inspektora, aby zbadał sytuację. Znalazł formę, ale kobieta w jakiś sposób ukryła pralkę podczas jego wizyty, powiedział Jan. Więc to nigdy nie zostało zakwestionowane.
No i oczywiście spółdzielnia ma utrzymywać mieszkanie w dobrym stanie, więc zostaliśmy ukarani [od miasta] – powiedział. Był więc okres od około sześciu miesięcy do roku, w którym jeździliśmy tam iz powrotem, kiedy ciągle narzekała na pleśń, ale nie dawała nam dostępu do mieszkania. Byliśmy też nieugięci, że nie damy jej po prostu czeku in blanco [żeby wykonać pracę samodzielnie].
Sytuacja nie rozwiązała się sama, dopóki kobieta nie przeniosła się do tej wspaniałej spółdzielni na niebie. Dowiedzieliśmy się o pralce, powiedziała Jan, kiedy wraz z rodziną weszliśmy do jej mieszkania po jej śmierci.
