Tuż przed 22:00 25 stycznia Larry Silverstein, 69-letni, rudowłosy deweloper, przechodził przez East 57th Street w pobliżu Madison Avenue, kiedy został potrącony przez Forda sedana z 1997 roku. Złamaną miednicę zabrano do Centrum Medycznego Uniwersytetu Nowojorskiego. Jak pan Silverstein powiedział później swojej córce, wypadek był poważnym wypadkiem w najgorszym możliwym momencie: był jednym z trzech oferentów ubiegających się o 99-letnią dzierżawę World Trade Center. Pan Silverstein stanął przed terminem 31 stycznia, aby złożyć swoją ofertę obecnemu właścicielowi Trade Center, Zarządowi Portu Nowego Jorku i New Jersey.
Przez kilka następnych dni partnerzy biznesowi, doradcy i akolici ustawiali się w kolejce na krzesłach wzdłuż korytarza przed szpitalną salą pana Silversteina, gdy opracowywano ostateczne szczegóły oferty. Zaledwie pięć dni po otarciu się o śmierć, pan Silverstein złożył w „New York Post” dosadne oświadczenie: pożądamy World Trade Center, nagrody wszystkich nagród.
Niewielu dało panu Silversteinowi duże szanse na sfinalizowanie tego, co miało stać się największą transakcją na rynku nieruchomości w historii Nowego Jorku. Spośród trzech finalistów Port Authority był czarnym koniem, powiedział Michael Cohen, dyrektor naczelny biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami GVA Williams. Konwencjonalna mądrość wydawała się potwierdzać dopiero, gdy oferty zostały otwarte, a Vornado Realty Trust zdmuchnął konkurencję ofertą o wartości 3,25 miliarda – 600 milionów dolarów więcej niż zaoferował pan Silverstein.
Właśnie wtedy pan Silverstein pokazał, dlaczego dzięki boomom i krachom zachował reputację jednego z najmądrzejszych w mieście umysłów na rynku nieruchomości. Otrzepał się i kontynuował, podnosząc swoją ofertę do zaledwie 30 milionów dolarów mniej niż Vornado. Czekał spokojnie, aż negocjacje między zarządem Zarządu Portu a prezesem Vornado, Stevenem Rothem, załamały się. Potem wszedł w wyłom.
Teraz kolej na pana Silversteina i tym razem negocjacje przebiegają znacznie sprawniej, według osób śledzących ten proces. Poproszony o skomentowanie swojej oferty, pan Silverstein powiedział: Nie ma nic porównywalnego z World Trade Center. Jest wyjątkowy pod względem wielkości, lokalizacji, widoczności i widoczności. To było moje marzenie. Jeszcze pod koniec marca wielu przewidywało, że pan Silverstein nie będzie w stanie sfinalizować transakcji i że kompleks trafi do oferenta zajmującego trzecie miejsce, partnerstwa pomiędzy Mortimer Zuckerman’s Boston Properties i Brookfield Financial Properties. Teraz jednak rośnie konsensus, że pan . Silverstein wygra swoją nagrodę.
Z drugiej strony prawie nic nie poszło zgodnie z przewidywaniami do tej pory w odwróconej aukcji Zarządu Portu. Chociaż osobistym stylem pana Silversteina jest kuszenie i czarowanie, ludzie, którzy mieli z nim do czynienia, mówią, że może być równie twardym negocjatorem jak pan Roth. Myślisz, że skończyłeś, przypomniał sobie jeden posiniaczony, który przeżył negocjacje z nim. Nigdy nie jesteś skończony.
Lewis Eisenberg, prezes Zarządu Portu, powiedział, że wątpi, by transakcja została zawarta do 5 kwietnia, następnego zaplanowanego spotkania rady dyrektorów władz. Mimo to, powiedział, wszystko idzie dobrze. Pan Eisenberg ma powody do radości: według osób zaangażowanych w ten proces, pan Silverstein był skłonny zgodzić się na warunki dzierżawy, których Vornado się sprzeciwiał. Vornado, spółka notowana na giełdzie, chciała krótszego leasingu, aby wykazać mniejsze zadłużenie w swoim bilansie (nie jest to problem dla prywatnej firmy pana Silversteina), a także zapewnień, że Vornado nie będzie na haczyku, jeśli, jak oczekiwano, Miasto pozywa dewelopera do pobierania blisko 100 milionów dolarów rocznie podatku od nieruchomości.
Sojusznicy Silversteina przypisują względną współżycie jego wieloletniemu przyjacielskiemu współistnieniu z Zarządem Portu, który jest jego właścicielem w 7 World Trade Center, budynku biurowym, który zbudował pod koniec lat 80. na terenie Port Authority. Kiedy w piątek 26 lutego 1993 r. zostały zbombardowane Bliźniacze Wieże, jak wspomina były dyrektor finansowy Zarządu Portu, Barry Weintrob, pan Silverstein natychmiast zaoferował wolne miejsce w swoim budynku personelowi Zarządu Portu. Powiedział, że do poniedziałku personel wrócił do pracy.
Nie zaszkodzi też to, że kiedy pan Silverstein siedzi przy stole przetargowym, po drugiej stronie widzi znajome twarze – na przykład Ben Needell. Pan Needell, prawnik w Skadden, Arps, Slate, Meagher i Flom, jest jednym z prawników negocjujących umowę z Zarządem Portu. Zwykle jest prawnikiem pana Silversteina. Powiem ci tylko, że Larry to świetny facet, powiedział pan Needell.
Inną stałą obecnością w negocjacjach jest Tim Ryan, dyrektor wykonawczy J.P. Morgan Chase, który doradzał Zarządowi Portu przy sprzedaży. Oddział J.P. Morgan Chase jest również właścicielem starego Equitable Building przy 120 Broadway, którym zarządza pan Silverstein i posiada opcję zakupu za 200 milionów dolarów.
Pan Silverstein jest także przyjacielem gubernatora George'a Patakiego, który powołuje połowę rady władz, oraz innych republikanów z Albanii. Pan Silverstein przekazał 15 000 dolarów komitetowi ds. kampanii gubernatora w listopadzie ubiegłego roku, gdy licytacja na Trade Center nabierała tempa. Pan Silverstein przekazał 35 000 dolarów na rzecz Senatu G.O.P. i przywódcy większości Josephowi Bruno w zeszłym roku.
Zaplątany świat
Takie relacje są normalne w kazirodczym świecie nieruchomości na Manhattanie. Ale w miarę rozwoju umowy World Trade Center połączyła ona niezwykłą grupę nowojorskiej elity prawnej, rozwojowej i politycznej. Jest pan Roth, największy komercyjny właściciel na Manhattanie; pan Zuckerman, właściciel Daily News; John Zuccotti, zastępca burmistrza, który został deweloperem, który teraz kieruje Brookfield. Howard Milstein, potomek rynku nieruchomości (kiedyś reprezentowany przez pana Zuccottiego), doradza zarządowi Zarządu Portu, gdzie pan Eisenberg, inwestor w nieruchomości, zwraca szczególną uwagę na członka zarządu Petera Kalikowa, dewelopera i byłego właściciela New York Post, który jest również wyborem pana Pataki na nowego szefa Metropolitan Transportation Authority. Jeden lub drugi z deweloperów ubiegających się o dzierżawę World Trade Center zatrudnia prawie każdego prawnika zajmującego się nieruchomościami w mieście. I jak dotąd pan Silverstein zdołał ich wszystkich przechytrzyć.
I dalej manewruje. Jak poinformował 28 marca The Wall Street Journal, pan Silverstein zatrudnił partnera, inwestora nieruchomości Lloyda Goldmana. Źródło bliskie panu Goldmanowi mówi, że wniesie znaczną część z około 150 milionów dolarów, które pan Silverstein musi zebrać, aby zapewnić finansowanie na 800 milionów dolarów zaliczki; GMAC pożycza resztę grupie pana Silversteina. (Reszta z 3,22 miliarda dolarów zostałaby rozłożona na 99 lat płatności.)
Pan Goldman dołączy do Westfield America Inc., notowanego na giełdzie dewelopera centrów handlowych, który chce podziemnego centrum handlowego, jako partner pana Silversteina w transakcji. Mówi się, że pan Silverstein szuka jeszcze większej liczby inwestorów; jedno ze źródeł nieruchomości powiedziało, że nie będzie zaskoczeniem, gdy umowa zostanie ostatecznie sfinalizowana, jeśli pan Silverstein nie zainwestuje żadnych własnych pieniędzy w zakup World Trade Center.
Z drugiej strony nikt nigdy nie kwestionował zdolności pana Silversteina do zawierania transakcji. Od czasu, gdy Zarząd Portu opublikował swoją listę finalistów Trade Center, był uważany za słabszego tylko dlatego, że brakowało mu pieniędzy i organizacyjnej wagi swoich konkurentów. Pieniądze, których jest bliski zdobycia. Teraz pytanie dla wielu brzmi: Jeśli wygra swoją nagrodę, co z nią zrobi?
Pojawiają się również pytania dotyczące długoterminowej perspektywy. Według analizy przepływów pieniężnych kompleksu przeprowadzonej przez magazyn Grid , kto wygra Trade Center, może liczyć na stosunkowo marny strumień gotówki przez pewien czas, aż do wygaśnięcia długoterminowych umów najmu. Oznacza to, że każdy, kto kupi kompleks, będzie w nim przez lata, zanim zobaczy zysk.
Czynnik ryzyka
Ale pan Silverstein nigdy nie był strasznie zniechęcony ryzykiem. Zaczynał w latach pięćdziesiątych, tuż po New York University, pracując dla firmy maklerskiej swojego ojca. Wkrótce zdał sobie sprawę, że prawdziwe pieniądze to posiadanie budynków, a nie ich wynajmowanie.
W nocy uczęszczał do szkoły prawniczej w Nowym Jorku, gdzie zaprzyjaźnił się z innym młodym przybyszem, Berniem Mendikiem. Pan Silverstein wprowadził swojego przyjaciela do rodzinnego biznesu, przedstawił go swojej siostrze i wkrótce pan Mendik wżenił się w rodzinę.
Kupili budynek przy 305 East 47th Street od legendarnych partnerów Harry'ego Helmsleya i Larry'ego Wien. Panowie Silverstein i Mendik wzorowali się na Helmsleyu i Wien, studiując i naśladując sposób, w jaki wykorzystywali pulę wielu małych inwestorów do finansowania dużych zakupów.
Biznes był dobry, ale pod koniec lat siedemdziesiątych pan Mendik i siostra pana Silversteina rozwiedli się, a pan Silverstein i pan Mendik wkrótce się rozstali. Zatrudnili innego młodego programistę, który właśnie wyrabiał sobie nazwisko, Jerry'ego Speyera, aby pomógł podzielić aktywa.
W latach 80. pan Speyer, pan Mendik i pan Silverstein stanowili trzon kadry deweloperów, którzy kupowali i budowali biura, aby sprostać boomowi z epoki Kocha. Byli zaciekle konkurencyjni, a każdy próbował przebić się nawzajem coraz bardziej ambitnymi umowami. Nie chodziło o pieniądze, powiedział Mendik Tomowi Schachtmanowi, autorowi książki Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. To był tylko sposób na trzymanie punktów.
Pan Silverstein zdobywał mnóstwo punktów podczas boomu lat 80-tych. Był właścicielem 13 budynków, które obejmowały 10 milionów stóp kwadratowych powierzchni biurowej na Manhattanie; nawiązał lukratywne partnerstwo finansowe z JP Morganem; i bawił się na swoim jachcie i wraz z żoną Klarą stał się płodnym zbieraczem funduszy na żydowskie organizacje charytatywne. Przez to wszystko pan Silverstein utrzymywał wysoki publiczny profil, przewodnicząc przez kilka lat Zarządowi Nieruchomości w Nowym Jorku, pomagając przekształcić organizację ze statecznej grupy networkingowej w siłę polityczną. Pomógł założyć nowy Instytut Nieruchomości na Uniwersytecie Nowojorskim. Pan Silverstein prowadzi tam kurs w każdym semestrze; jego wykłady są zawsze tylko miejscami stojącymi.
To Socratic, powiedział Ken Patton, były prezes Rady ds. Nieruchomości, który pełni funkcję prezesa Larry'ego i Klary Silverstein w instytucie. Powiedział, że podczas typowego wykładu pan Silverstein przedstawi dylemat – trudną dzierżawę lub lepką sytuację w zakresie zagospodarowania przestrzennego – i poprosi uczniów o wyjście z tego.
Pan Silverstein musiał sam wypracować sobie udział w prawdziwych dżemach. W 1981 r. ogłosił ambitne ryzyko zbudowania 7 World Trade Center, dwumilionowego biurowca na Vesey Street, pomiędzy West Broadway i Washington Street, bez najemcy stojącego w kolejce do wynajęcia budynku. W 1986 roku w całostronicowej reklamie prasowej, która przedstawiała drobnego pana Silversteina jako piłkarza wkraczającego do strefy końcowej, ujawniono tożsamość najemcy. Był też duży – bank inwestycyjny Drexel Burnham Lambert.
Ale szczęście pana Silversteina zmieniło się, gdy Drexel upadł pod ciężarem skandalu i nieściągalnych długów. Siedem World Trade Center pozostało prawie 90 procent pustych. Pan Silverstein w końcu znalazł inną firmę maklerską, Salomon Brothers, do wynajęcia powierzchni, ale musiał zapłacić tak dużo, aby remont budynku, że fundusz emerytalny, który był właścicielem hipoteki, został trafiony za dodatkowe pieniądze w zamian za dużą część jego zysków .
Kryzys gotówkowy wkrótce dotknął również inne części jego majątku. Centrum handlowe na 34 Ulicy zostało opuszczone. Osiedle mieszkaniowe przy 42nd Street i 12th Avenue zostało wstrzymane, a własność 120 Broadway została przekazana jego pożyczkodawcy, JP Morganowi. Ponieważ firma pana Silversteina jest prywatna, nikt poza nią nie wie na pewno, jak bardzo został ranny. Ale źródła nieruchomości mówią, że pan Silverstein został zmuszony do oddania wielu swoich budynków pożyczkodawcom, aby nimi zarządzać.
Jednak w 1998 roku pan Silverstein wrócił do gry w przejmowanie. Kupił od Leony Helmsley biurowiec przy 140 Broadway. Daleko-zachodni projekt 42 ulicy, który gnił przez lata, w końcu został ukończony.
W międzyczasie pan Silverstein zaczął przygotowywać syna Rogera i córkę Lisę do przejęcia firmy pewnego dnia. Pani Silverstein była ostatnio tematem długiej historii New York Timesa o córkach deweloperów, w której po raz pierwszy opowiedziała historię wypadku samochodowego pana Silversteina. Czy wezmę na niego większą odpowiedzialność? Tak, powiedziała.
Niemniej jednak ludzie, którzy go widzieli, mówią, że pan Silverstein wciąż jest żwawy i dobrze regeneruje się po wypadku. Larry ma 69 lat, powiedział James Kuhn, dyrektor biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Newmark and Company.
W ciągu ostatniej dekady pan Silverstein obserwował, jak pan Speyer kupuje Rockefeller Center i budynek Chryslera, a pan Mendik sprzedaje swoją firmę za 656 milionów dolarów – jak na ironię, Steve'owi Rothowi.
Teraz jego kolej. Jeśli Larry to dostanie, jeden człowiek, który zna zarówno pana Silversteina, jak i pana Mendika, powiedział o umowie z World Trade Center, Bernie nie będzie mógł spojrzeć w lustro.
