Plan na kompromis: naprawa Atlantic City

Los miasta Atlantic City wisi na włosku i wygląda na to, że przywódcy polityczni odrobinę chybiają sobie, że nikomu nie służy depnięcie po piętach. Posuwając się naprzód, wydaje się, że jest miejsce na kompromis, a zarówno przewodniczący Senatu Stanu Stephen Sweeney, jak i przewodniczący Zgromadzenia Stanowego Vincent Prieto mogą być bohaterami, którzy ratują Atlantic City przy odrobinie dawania i brania. Gubernator Chris Christie może również wyjść z kompromisu z Atlantic City dzięki politycznej wygranej, a może nawet dziedzictwu, którym można się pochwalić.

Teraz wystarczy, aby cała trójka zdała sobie sprawę, że ich wygrana może przeważyć nad tym, co muszą oddać. To, co każdy z nich musi rozpoznać, to fakt, że każdy z nich musi pozwolić innym zachować twarz. I idealista we mnie uważa, że ​​każdy może pomóc miastu Atlantic City, jego mieszkańcom i szerszemu regionowi South Jersey przy odrobinie woli politycznej. Jako ktoś, kto dorastał dwie mile w dół drogi od Atlantic City, sprzedawał toffi ze słoną wodą jako pracę na pół etatu na Boardwalk w liceum i opłacał sobie drogę przez ówczesne autobusy powitalne w Stockton State College pełne seniorów grających na automatach i rzucając koktajle na pełnych nadziei graczy bakarata, proszę ich, aby spróbowali znaleźć sposób. To jedna mała kwestia polityczna, którą będą się zajmować w swojej karierze, ale w ich rękach spoczywa los tak wielu ludzi, by utrzymać się z ekonomicznego punktu widzenia. Ci ludzie nie są politykami – są parkingowymi, sprzedawcami detalicznymi, dilerami blackjacka i studentami rzucającymi koktajle. To ludzie, którzy próbują zarabiać na życie i wspierać swoje rodziny w obliczu drastycznie zmieniającego się modelu biznesowego gier.

Istnieją dwa plany: przejęcie państwowe Atlantic City, zaproponowana przez Sweeneya, jest wspierana przez gubernatora Chrisa Christie, ale jest potępiana przez przywódców miasta i wielu w całym South Jersey. Plan w zasadzie usuwa większość kontroli z gminy i przekazuje ją stanowemu Departamentowi Spraw Społecznych, a niedawno ogłoszony kompromis opóźniłby realizację planu do końca sezonu letniego, gdyby miasto spełniło pewne kryteria. alternatywny , projekt ustawy sponsorowany przez Prieto ustanawia szereg punktów odniesienia, w których władza miasta maleje, a kontrola państwa wzrasta, jeśli miasto nie osiąga określonych celów finansowych. Ustawa Prieto przewiduje również program płatności kasynowych zamiast podatków (PILOT), w ramach którego kasyna zapewniłyby miastu łącznie 120 milionów dolarów za rok podatkowy 2016 i byłyby kontynuowane przez 10 lat w oparciu o przychody z gier i stopę inflacji. PILOTY chronią miasto przed skutkami nakazanych przez sąd ponownej oceny ośmiu kasyn, które pozostają otwarte.

Jedna kluczowa kwestia, którą przywódcy stanowi muszą rozważyć: zgodnie z proponowanym przez Sweeneya środkiem kompromisowym, stan decydowałby o przejęciu, pod warunkiem, że miasto stworzy budżet, w którym wydatki na mieszkańca nie przekroczą 3500 USD na mieszkańca. Jeśli miasto upadnie, pierwotny plan przejęcia zacznie obowiązywać. Problem z tym planem polega na tym, że nie uwzględnia on wyjątkowej sytuacji miejscowości wypoczynkowej, w której mieszka 39 000 mieszkańców, ale każdego dnia może znaleźć dodatkowe 50 000 osób na swoich plażach, a kolejne 50 000 w kasynach, restauracjach i sklepach . I tak urzędnicy stanowi zrównują obciążenie usługowe Atlantic City z takimi miejscami jak Winslow, Monroe, Teaneck i Marlboro. Kiedy ostatnio 130 000 ludzi stłoczyło się w Winslow w letnią sobotę? A może 50 000 uczestniczyło w koncercie w Monroe? I ludzie, którzy przyjeżdżają do Atlantic City – dzień, w którym mieszkańcy potrzebują usług miejskich: ochrony policyjnej, ratowników, karetek pogotowia, infrastruktury, toalet, konserwacji i tak dalej. Tak więc stan musi uznać, że chociaż istnieją poważne problemy z finansami Atlantic City, ocenianie wydatków miasta przez porównywanie z miejscami takimi jak Patterson czy Jersey City jest nieszczere.

Prosty przykład: EMS w Atlantic City wykonuje średnio około 20 000 przebiegów rocznie. Biorąc pod uwagę liczbę mieszkańców per capita, połowa mieszkańców miasta każdego roku wzywałaby karetkę pogotowia. Teraz lubią imprezować w Atlantic City, ale intuicyjnie wiemy, że to nie ma sensu, dlatego Atlantic City nie powinno być utrzymywane na tym samym poziomie, co inne gminy o podobnej liczbie stałych mieszkańców. Tak więc stan musi myśleć szerzej o tym, jak zmusić Atlantic City do uporządkowania swojego domu finansowego – dziesięcioprocentowe zmniejszenie wydatków lub jakaś inna formuła.

Przywódcy państw muszą też uznać, że nie brakuje woli politycznej do rozwiązania tego problemu. Burmistrz Don Guardian, wybrany w 2014 roku, próbował zrównoważyć ochronę interesów swoich wyborców z surowymi realiami fiskalnymi, z którymi boryka się miasto. I robi to w kontekście ograniczeń: kontrowersyjne emerytury dla ratowników? Państwo upoważnione. Podatek od pokoju? Kontrolowane przez państwo. Podatek od luksusu? Kontrolowane przez państwo. Podatek parkingowy? Kontrolowane przez państwo. Stan zebrał 60 milionów dolarów podatków i opłat od odwiedzających Atlantic City i uniemożliwia miastu podwyższenie któregokolwiek z tych podatków, jeśli zechce. Miasto musi zostać uwolnione od wielu ograniczeń, które ograniczają zarówno jego zdolność do zmniejszania wydatków, jak i zwiększania dochodów, jeśli państwo chce, aby stało się wypłacalne.

Awaryjny charakter sytuacji fiskalnej miasta po raz kolejny sprawił, że rządy są w kryzysie. Ale oznacza to również, że próbując znaleźć rozwiązanie, miasto i państwo muszą cofnąć się i przyjrzeć, jak powinna wyglądać przyszłość miasta dla Atlantic City skoncentrowanego na post-gamingu. I w przeciwieństwie do poprzednich badań, ten musi obejmować kluczowych interesariuszy, w tym obywateli, wybieranych urzędników, liderów biznesu, ekspertów turystycznych i urzędników ds. rozwoju gospodarczego stanu.

Istnieją trzy kluczowe przeszkody do kompromisu. Ale na stole jest wystarczająco dużo, aby wszyscy mogli wrócić do domu zwycięzcą:

Aby oboje mogli iść na kompromis: negocjacje zbiorowe. Cel Sweeneya, aby wydać 3500 USD na mieszkańca, jest nierealny, ale nierealistyczne jest również myślenie, że układy zbiorowe nie będą rozpatrywane. Każdy kompromis będzie musiał obejmować związki zawodowe, kasyna, wierzycieli i inne zainteresowane strony, a także będzie musiał zawierać kompromis. Ale kij musi być realistyczny, osiągalny.

Aby Sweeney poszedł na kompromis w sprawie wody. Sprzedaż majątku publicznego jest ważnym elementem przejęcia państwowego. W obecnym stanie miasto, pod auspicjami Urzędu Gospodarki Komunalnej, jest właścicielem miejskiego zaopatrzenia w wodę. Stanowy środek przejęcia sponsorowany przez Sweeneya zawiera postanowienie, które umożliwiłoby menedżerom stanowym sprzedaż tego majątku publicznego. To ważny kompromis, ponieważ Phil Norcross, brat dobroczyńcy Sweeneya i maklera energetycznego George'a z południowego Jersey, jest lobbystą American Water, która wyraziła zainteresowanie zakupem miejskiego wodociągu. Zrozumiałe jest, że burmistrz Atlantic City Don Guardian i inni lokalni przywódcy sprzeciwiają się temu elementowi planu. Problem ze sprzedażą tego zasobu jest dwojaki: stanowi jednorazową transakcję przychodów, podczas gdy utrzymanie wody jako zasobu miasta oznacza, że ​​przy prawidłowym zarządzaniu miasto mogłoby wykorzystać zaopatrzenie w wodę jako źródło dochodów. Po drugie, politycy w mieście i legislaturze stanowej są zaniepokojeni efektem netto prywatyzacji pod względem kosztów dla mieszkańców miasta: prywatyzacja spowoduje podwyżkę stóp procentowych, jeśli nie w końcu. A to miasto, którego mieszkańców nie stać na podwyżkę. Sweeney musi pójść na kompromis w tej kwestii i pozwolić, aby była ona częścią pakietu zachęt w ustawie Prieto, co oznaczałoby, że sprzedaż wodociągów nie byłaby na stole, chyba że Atlantic City nie spełniło swojego pierwszego roku odniesienia, oraz wówczas niezależny księgowy publiczny otrzymałby ostateczną władzę nad jakąkolwiek sprzedażą, fuzją lub prywatyzacją miejskich władz wodnych.

Aby Prieto poszedł na kompromis: W ramach środka przejęcia państwowego mianowany przez państwo dyrektor miałby prawo zawetować protokół organu zarządzającego gminy w potrzebie stabilizacji i naprawy, dowolnego zarządu, komisji lub wydziału gminy w potrzeby stabilizacji i naprawy oraz wszelkie niezależne rady lub władze w gminie wymagające stabilizacji i naprawy, w tym, ale nie wyłącznie, władze mieszkaniowe, władze parkingowe, władze ds. przebudowy, rada planistyczna i rada zagospodarowania przestrzennego dostosowania. Kluczem jest tutaj to, że Sweeney i Christie chcą kontrolować proces przebudowy, a Prieto musi dać im tę moc. Może to być dżentelmeńska umowa za zamkniętymi drzwiami, ale jeśli Prieto chce ruchu w sprawie negocjacji zbiorowych i wody, będzie musiał poświęcić się rozwojowi.

Podczas gdy Atlantic City rozpadało się, niektóre dalekowzroczne dusze – wielu z nich przyjaciele George’a Norcrossa – dostrzegły potencjalną szansę i łatały duże fragmenty nieruchomości nadających się do zagospodarowania z myślą o inwestycjach na dużą skalę. W zamian za swobodę w negocjacjach zbiorowych i zapobieganiu prywatyzacji wody, Prieto powinno wspierać silną formułę wspierania przez państwo przebudowy dla deweloperów ściśle powiązanych z maszyną Norcrossa – zachęcając do korzystania z Urzędu ds. Rozwoju Reinwestycji Kasyna (CRDA) i państwowego rozwoju gospodarczego Pieniądze władz oraz Opiekun Burmistrza i rada miejska również powinny wskoczyć na pokład. Rozwój oznacza miejsca pracy, a rozwój oznacza wpływy z podatków, a jeśli rozwój opłaca rachunki miasta i wzbogaca Norcrossa i przyjaciół Christie, niech tak będzie.

Sweeney powinien postrzegać to jako ogromną szansę polityczną, ponieważ jest kilku deweloperów, którzy dokonali lub dokonują znacznych inwestycji w mieście. Nagrody za te inwestycje będą znaczne i na pewno Sweeney zostanie sowicie wynagrodzony w postaci darowizn na kampanię za swoje poparcie dla tych deweloperów. Gubernator Christie może być pewny, że jego sojusznicy również zostaną nagrodzeni.

Przy stole jest mnogość zainteresowań:

• Joseph Jingoli – obszerne portfolio Jingoli wskazuje na związek z Norcross: Jingoli buduje 35 milionów dolarów Cooper Norcross Academy w Camden, Cooper Medical School of Rowan University (w dzielnicy Sweeney, w tworzeniu której Norcross odegrał kluczową rolę) oraz Rowan College of Business, wraz z wieloma innymi projektami. Jingoli może pochwalić się różnorodnymi projektami deweloperskimi zarówno publicznymi, jak i prywatnymi, dlatego należy zapewnić sobie miejsce przy stole.

• Omar Boraie – luksusowe kondominium Boraie w New Brunswick, The Aspire, otrzymał 4,8 mln USD w Sandy Relief Funds, 60 mln USD w subsydiowanych pożyczkach rządowych, 21 mln USD w ulgach podatkowych. W ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat deweloper z hrabstwa Middlesex zainwestował setki tysięcy dolarów w datki polityczne, w tym tysiące na kampanię prezydencką Christie – i zauważył, że te inwestycje się opłaciły. Nie inaczej będzie w Atlantic City. Boraie zabezpieczył 15 milionów dolarów pożyczki od CRDA na sfinansowanie The Beach w South Inlet, luksusowego kompleksu apartamentowego o wartości 71 milionów dolarów i 250 mieszkań, na północnym krańcu Boardwalk, w pobliżu nieistniejącego już Revel.

• Jack Morris – magnat nieruchomości w hrabstwie Middlesex, który jest graczem w całym stanie w dziedzinie rozwoju wielorodzinnego i handlu detalicznego. M & M Development Morrisa posiada ekskluzywne portfele w Camden i Newark; jego Edgewater Properties zajmuje się budową obiektów komercyjnych, luksusowych i prywatnych mieszkaniowych, szczególnie w południowej i środkowej części New Jersey. Jego relacje z Norcrossem sięgają ponad dekadę, kiedy jego firma została wybrana do przebudowy toru wyścigowego Garden State Park w Cherry Hill.

• Jon Hanson – ten sojusznik gubernatora Christie's jest Hampshire Real Estate był przewodniczącym Komisji Hansona, mapy drogowej Christie w kontaktach z Atlantic City. Jest także mózgiem Atlantic City Development Corporation, czyli ACDevCo, niezależnej organizacji non-profit, która buduje kampus Atlantic City o wartości 200 milionów dolarów dla Uniwersytetu Stockton, który zostanie otwarty jesienią 2018 roku. Kampus Atlantic City Uniwersytetu Stockton zapowiada się jako kamień węgielny wysiłki rewitalizacyjne w Atlantic City.

• George Norcross – choć zwykle nie jest uważany za dewelopera, raporty po spotkaniu Norcrossa z dyrektorem hrabstwa Atlantic Dennisem Levinsonem wskazują, że Norcross rozważa inwestycje w Atlantic City.

• Glenn Straub – deweloper z Florydy, zapłacił 82 miliony dolarów za nieczynne kasyno Revel, którego budowa kosztowała 2,4 miliarda dolarów. Straub zapowiedział, że zainwestuje dodatkowo 500 milionów dolarów w różnorodne obiekty rekreacyjne, w tym parki wodne, parki linowe, ujeżdżenia i skoki konne, trasę narciarską i halfpipe, międzynarodowe targi sztuki i nowe centrum kongresowe. Straub jest pozornie samotnym wilkiem, niezwiązanym z żadnym z głównych graczy politycznych, ale mimo to jest ważny dla przyszłości miasta.

W rzeczywistości wszyscy ci programiści (oprócz Strauba) są powiązani politycznie, a politycy, którzy ich popierają (Norcross i Christie), odniosą korzyści. To, jak mówią, koszt prowadzenia działalności. Ale w najlepszym interesie miasta jest, aby deweloperzy Norcross i Christie's otrzymali wsparcie, którego potrzebują.

Jedną z działek nadających się do zagospodarowania, które wkrótce będą dostępne, jest pole Bader, pożądana 130-hektarowa posiadłość nad wodą wzdłuż grobli przy Albany Avenue. Przekształcenie Bader Field w witrynę, którą można rozwijać, będzie kosztować dodatkowe 100 milionów dolarów. Sweeney i Prieto powinni współpracować z CRDA i stanowym Urzędem Rozwoju Gospodarczego, aby pomóc ewentualnemu nabywcy. Okolica jest podatna na takie możliwości: mogłaby pomieścić przystań, powierzchnię handlową/hotelową typu Inner Harbor, luksusowe kondominia lub wszystkie powyższe. Ponadto część terenu, w tym obiekty sportowe, w których obecnie się znajduje – boisko do baseballu Atlantic City Surf Baseball i lodowisko – powinny być zarezerwowane przez państwo i miasto do użytku przez Uniwersytet Stockton, który będzie rozwijał stan- nowoczesny kampus satelitarny zaledwie kilka przecznic dalej. Współpraca w ramach tego publiczno-prywatnego rozwoju może oznaczać zniewoloną publiczność dla restauracji, sklepów i zajęć rekreacyjnych.

Brigid Callahan Harrison jest profesorem nauk politycznych i prawa na Uniwersytecie Stanowym Montclair, gdzie prowadzi kursy dla rządu amerykańskiego. Częsta komentatorka polityki stanowej i krajowej, autorka pięciu książek o polityce amerykańskiej. Polub ją na Facebooku w Brigid Callahan Harrison. Śledź ją na Twitterze @BriCalHar.