Eric Fischer odkrył dane z dziesięcioleci na temat cen mieszkań w SF.(Zdjęcie: Jared Erondu/Unsplash) Nie wiem nic o Ericu Fischerze poza tym, że jest cholernym bohaterem.
Podobnie jak wszyscy, którzy niedawno próbowali mieszkać w San Francisco Fischer jest bardzo zainteresowany kosztami mieszkaniowymi. Jednak w przeciwieństwie do każdej innej takiej osoby, Fischer postanowił przyczynić się do tej rozmowy, podwajając głębię współczesnych danych historycznych na ich temat.
Do tej pory najczęściej cytowane informacje o cenach mieszkań w SF sięgały roku 1979, kiedy miasto zaczęło śledzić medianę czynszu za mieszkania z dwiema sypialniami ogłaszane w San Francisco Chronicle w jedną niedzielę w roku.
Niestety dla tych danych, 1979 jest również rokiem, w którym burmistrz San Francisco Dianne Feinstein nałożyła zamrożenie czynszów, które przeszło w kontrolę czynszów . Jeśli chcesz spierać się o zalety kontroli czynszów – i w kilku amerykańskich miastach, które borykają się z gwałtownie rosnącymi cenami mieszkań, kto tego nie zrobi? — Twoje argumenty po obu stronach nie będą zbyt przydatne bez informacji o sytuacji przed kontrola czynszu więc masz się z czym porównywać.
Tak więc Fischer znalazł dane kontrolne sprzed czynszu. On sam go zebrał …poświęcając wiele, wiele godzin na przeglądanie starych plików graficznych i mikrofilmów San Francisco Chronicle. 
Czytniki mikroform.(Zdjęcie: Tom Rolfe/Wikimedia Commons)
Fischer dużo mówi o swojej metodologii w swoim znakomitym post o tym projekcie , opublikowany w sobotę. Oto krótkie podsumowanie: Jego metodologia nie jest idealna, ale jest solidna i nie widzę świetnych sposobów na jej ulepszenie.
Zamiast zagłębiać się w to, ten wpis na blogu istnieje, aby ponownie podkreśl, co ujawniły jego nowe dane data : ten wykres. 
Ceny wynajmu.(Zdjęcie: Eric Fischer)
To, moi przyjaciele, to 70 lat cen mieszkań w San Francisco. Są pewne wzloty i upadki, ale w większości jest bardzo prosty trend: 6,6 proc.
To jest kwota, o jaką czynsz rósł średnio co roku, od 1956 roku. Było to prawdą przed kontrolą czynszów; to była prawda po kontroli czynszu. Nie było to do końca prawdą podczas bańki technologicznej w 2000 roku, ale nadal było to trochę prawdziwe i później stało się prawdą.
6,6 proc. jest o 2,5 punktu procentowego wyższa niż inflacja, co nie wydaje się dużo, ale jak robi się to przez 60 lat z rzędu, oznacza to ceny mieszkań poczwórny w porównaniu do wszystkiego, co musisz kupić.
To źle. Ale to jest SF dzisiaj, w porównaniu do 1956 roku.
Więc co spowodowało wzrost cen? To naprawdę ekscytująca część odkrycia Fischera. Uzbrojony w swoje dane, mniej więcej odpowiedział na to pytanie. 
Mediana miesięcznych zapytań czynszuEric Fischer
To jest tak blisko, jak możesz to zobaczyć odpowiedź na życie, wszechświat i wszystko.
To wykres, który niemal idealnie przewiduje rynek mieszkaniowy w San Francisco przy użyciu tylko trzech zmiennych:
- Liczba miejsc pracy zlokalizowanych w hrabstwie San Francisco.
- Liczba miejsc do zamieszkania w hrabstwie San Francisco.
- Całkowita kwota pieniędzy wypłacana każdemu, kto pracuje w hrabstwie San Francisco.
Wszystko to podsumowano w formule u góry wykresu. Jeśli podasz mi wartości dla punktów (1), (2) i (3) powyżej, mógłbym przewidzieć z zaskakującą dokładnością, ile w takiej sytuacji będzie kosztować średni dwupokojowy apartament w San Francisco.
Wynika z tego, że gdybyśmy mogli zmiana (1), (2) lub (3), to może zmienilibyśmy koszt wynajmu lokalu w San Francisco. Oto jak Fischer podsumowuje scenariusz, w którym, jak sugeruje jego formuła, ceny mieszkań spadłyby o 67 procent:
Aby obniżyć ceny o dwie trzecie, wystarczyłoby 53-procentowy wzrost podaży mieszkań (200 tys. nowych mieszkań), 44-procentowy spadek wynagrodzeń skorygowanych o wskaźnik CPI lub 51-procentowy spadek zatrudnienia.
OK, więc oznaczałoby to, że San Francisco będzie tak przystępne, jak (powiedzmy) Portland obciąć wszystkim pensję o połowę , lub odpal połowę z nich , lub pozwalają na szybki wzrost populacji miasta o około 50 procent , do ok. 1,2 mln, a liczba mieszkań rosła jeszcze szybciej.
Gówno.
Ale poczekaj , możesz powiedzieć. Praga ma około 1,2 miliona mieszkańców. Mediolan ma około 1,2 miliona mieszkańców. To ładne miasta. Właściwie byłoby dobrze, gdyby San Francisco zamieniło się w Pragę, zwłaszcza gdyby ceny spadły o dwie trzecie.
To prawdopodobnie prawda. Problem w tym, że szybkie przejście do Pragi wymagałoby bankructwa tysięcy deweloperów, bo (pamiętacie?) czynsze spadłyby o 67 proc., więc wszyscy deweloperzy nie byliby w stanie spłacić kredytów, które zaciągnęli na budowę tych 200 000 nowych domów. .
Pomyśl o tym, tysiące zbankrutowanych programistów może też nie brzmieć zbyt źle. Ale uwierz mi, to brzmi źle dla programistów. Dlatego nigdy nie mogło dojść do sytuacji, w której prywatni deweloperzy dodaliby tyle nowych domów na raz – przestaliby budować na długo przed tym, jak mógł nastąpić powrót do raju.
Z mojego punktu widzenia zostaje nam kilka ciekawe lekcje dla San Francisco :
1. Dodanie nowych jednostek w większości będzie niech gówno się nie pogorszy .
1a. To wciąż dobra rzecz.
dwa. Kontrola czynszów nie wydaje się być ogromną przyczyną problemu jako taki. Przedtem gówno było złe; gówno było potem złe; gówno nie poprawiło się ani nie pogorszyło dla mediany poszukującej mieszkania, przynajmniej jeśli zaczynasz w 1956 roku. (Z drugiej strony, coś dziwnego dzieje się we wczesnych danych Fischera o cenach z lat 40. Jeśli pominiesz spadek z lat 1950-1960 jeśli chodzi o czynsze, to wszystko przed kontrolą czynszów w 1979 r. zaczyna wyglądać bardziej jak plateau. Oto jego pierwszy wykres na wszelki wypadek.) 
Czynsz reklamowany skorygowany o CPI.(Zdjęcie: Eric Fischer)
2a. Sposób, w jaki kontrola czynszów może mieć znaczenie pośrednio jest, jeśli prowadzi pośrednio do mniej nowych jednostek , na przykład dlatego, że daje ludziom powód do protestów lub pozwania, aby uniemożliwić deweloperom zastępowanie małych starych budynków z kontrolowanymi czynszami dużymi nowymi budynkami rynkowymi. Co jest całkiem zrozumiałe ze strony biednych ludzi, ale nadal jest to gówniany wynik, ponieważ (jak sugeruje formuła Fischera) każdy wymyślny nowy dach utrzymuje nieco ceny, ponieważ bogaci ludzie pod nim nie wypychają ludzi z klasy średniej spod ich średniej jakości dachów i tak dalej, aż ktoś ląduje w namiocie.
2b. Mimo to nie ma wyraźnego znaku w tych danych, że kontrola czynszów miała dodatkowy wpływ na San Francisco. Znowu: gówno było wcześniej złe. Po tym gówno było źle.
3. Zmniejszenie kosztów opracowywania uzupełnień pomogłoby, gdyby istniały sposoby na zrobienie tego bez zbytniego zepsucia innych rzeczy.
4. Jeśli coś jest powstrzymanie rynku mieszkaniowego przed budowaniem wystarczającej liczby nowych domów dla przybyszów , to prawdopodobnie musi to być coś, co pojawiło się około 1960 roku lub wcześniej.
W tym momencie przestanę mówić o San Francisco, ponieważ San Francisco mnie przygnębia. Zasadniczo myślę, że San Francisco jest popieprzone.
To jest do bani. To niesamowite miejsce. 
Widok z parku w San Francisco.(Zdjęcie: Zdjęcie: Torbakhopper/Flickr)
Zamiast tego zakończę lekcją dla miast, które dodają miejsca pracy i/lub bogactwo szybciej niż domy, ale jeszcze nie są w San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Może jeszcze Oakland i Los Angeles, San Diego i DC.
Na miłość boską dodawaj domy. Kontynuuj dodawanie domów, aby nie było gorzej i nie utknąłeś w pułapce przegranej, przegranej, takiej jak San Francisco.
A kiedy to robisz…
Kontrola czynszu? Ten konkretny najemca jest zdenerwowany, ale na pewno, może wypróbuj go, dopóki ciężko pracujesz, aby upewnić się, że nie przeszkodzi to w dalszym dodawaniu domów.
Niekończący się rozrost? Dzięki temu domy będą tanie (po prostu spytaj Atlantę, Dallas i Phoenix), ale to spieprzy planetę i wydaje się, że jesteśmy grubsi i bardziej samotni, a samochody są drogie. Więc może spróbuj zrobić kamienice, jeśli możesz. Kamienice są świetne. Cliff i Claire Huxtable mieszkali w kamienicy. Duplexy też są ładne. Wiele miast faktycznie zabroniło budowy któregokolwiek z nich. To jest orzechy.
Podatki na tworzenie mieszkań komunalnych lub innych dotowanych? Najbiedniejszych nigdy nie będzie stać na mieszkania po cenach rynkowych, a ludzie mieszkający w tanich, ale znośnych domkach mają o wiele mniej kłopotów niż ludzie w namiotach. Więc tak, prawdopodobnie dobrym pomysłem jest wykorzystanie podatków do budowy tanich, ale znośnych małych domów dla biednych ludzi, jednocześnie szukając innych sposobów, aby pomóc ludziom wyjść z ubóstwa.
Masowe zwolnienia? No cóż, widocznie to obniżyłoby czynsze, ale jakoś nie sądzę, że doprowadzą do ponownego wyboru burmistrza.
Ale cokolwiek robisz, zdecydowanie kup Eric Fischer drinka, jeśli go zobaczysz. Zasłużył na to.
Michael Andersenajest pisarzem w Portland w stanie Oregon ander na Twitterze.
